법인 오피스텔 취득 후 부가세 환급 가능한 절세 방법

법인 오피스텔 취득 시 정액법 적용해 절세 성공

법인 오피스텔 취득 시 세무상 가장 중요한 토지·건물 가액 구분과 감가상각 처리 방법을 실전 사례로 풀어낸 절세 중심 가이드입니다.

---

법인 오피스텔 취득 후 감가상각 처리까지, 세무조사 피한 리얼 경험담

작년 11월, 우리 회사는 투자 목적의 오피스텔 한 채를 법인 명의로 매입했습니다.
처음에는 단순히 임대수익을 기대한 결정이었죠. 하지만 예상치 못한 문제가 생겼습니다.

계약서에는 총 취득금액만 적혀 있고, 토지와 건물의 금액이 따로 명시되어 있지 않았습니다.
회계팀에서는 당연하다는 듯 전체 취득가액을 건물로 잡아 감가상각을 시작했죠.
그런데 문제는, 올해 초 세무 컨설팅을 받으면서 터졌습니다.

---

감가상각, 제대로 안 하면 추징금 폭탄

반응형

법인으로 오피스텔을 취득하면 어떤 점이 좋을까? 👆

세무사님 한마디가 시작이었습니다.
“이 상태로 신고하면 세무조사 들어올 수도 있어요.”

법인세법상 감가상각은 토지를 제외한 건물만 가능합니다.
이걸 모르고 전액을 감가상각 처리하면,
세무조사 시 부인되고 가산세까지 부과됩니다.

실제로 주변 법인 중엔 수천만 원 추징당한 사례도 있었죠.

---

감가상각 실수 추징금 폭탄의 시작

기준시가로 토지·건물 가액을 안분하다

당시 우리가 선택한 해결책은 ‘기준시가 안분’ 방식이었습니다.

1. 국토부 개별공시지가 확인
2. 구청에서 건물 시가표준액 조회
3. 아래 공식 적용

토지가액 = 총취득가액 × (공시지가 ÷ (공시지가 + 건물 시가표준액))
건물가액 = 총취득가액 - 토지가액

비율은 약 43:57이 나왔습니다.
이 기준으로 감가상각 대상인 건물가액만 손금에 반영했죠.

 

오피스텔 구매 시 법인 , 개인 어떤 것이 더 유리할까?

---

정액법만 가능한 법인 감가상각, 놓치면 안 됩니다

법인의 경우 감가상각 방법은 단 하나, 정액법입니다.
많은 분들이 감가상각을 일반 자산처럼 정률법으로 처리하려다
나중에 수정신고하고 세금 더 내는 경우가 많습니다.

저희는 취득 후 11월부터 보유했기 때문에,
정액법으로 월할계산하여 두 달치 감가상각만 처리했습니다.

---

법인 감가상각의 핵심

부대비용도 안분, 여기서 절세 포인트가 나왔습니다

또 하나 중요한 건 취득세, 등기비, 법무비용 등 부대비용도 토지·건물 비율에 따라 안분해야 한다는 점입니다.
우리는 총 부대비용 약 500만 원을 위에서 구한 43:57 비율로 나눴습니다.
건물 관련 비용만 감가상각비로 인식하고,
토지 관련 비용은 자산으로 계상했죠.

이 처리를 제대로 하지 않으면
부대비용까지 감가상각 대상에서 제외되는 일이 생깁니다.

---

부가세·종부세까지, 용도 확인은 필수입니다

오피스텔을 법인 명의로 보유할 경우
그 용도에 따라 과세가 달라지니 반드시 확인이 필요합니다.

• 주거용 → 부가세 면제, 종부세 과세
• 업무용 → 부가세 과세, 종부세 비과세

우리는 임대 목적이 ‘업무용’이라 부가세 환급이 가능했지만
실제 입주자가 주거용으로 쓰면 부가세 추징 대상이 될 수 있어
임대계약서도 업무용으로 명확히 구분해 작성했습니다.

---

부대비용 처리의 절세 포인트

현장에서 배운 감가상각 처리 핵심 요약

✔️ 계약서에 금액 구분 없다면 기준시가로 안분
✔️ 감가상각은 건물가액만, 법인은 정액법 필수
✔️ 부대비용도 같은 비율로 안분
✔️ 임대 목적이 주거인지 업무인지 확인
✔️ 중도 취득 시에는 월 단위 계산

---

이런 분들 주의하세요

반응형

• 단독건물이나 소규모 오피스텔을 법인으로 취득 예정이신 분
• 부동산 전문가 없이 회계팀만 믿고 감가상각 처리 중인 법인
• 임대소득은 있는데 실제로 비용처리 누락되고 있는 법인

이런 분들은 꼭 토지·건물 가액 안분과 감가상각 처리 방식부터 점검하세요.
세무조사는 갑작스레 옵니다.

---

용도에 따른 세금 차이

법인 오피스텔 취득 시 많이 하는 질문들

법인 오피스텔 취득 시 감가상각은 어떤 방식으로 하나요?

→ 무조건 정액법만 사용 가능합니다.

계약서에 토지·건물 구분이 없으면 어떻게 처리하나요?

→ 기준시가 기준으로 비율 안분 후 감가상각 적용합니다.

부대비용도 감가상각 대상인가요?

→ 건물 관련 비용만 해당되며, 비율 안분 필수입니다.

감가상각은 월 단위로 계산 가능한가요?

→ 네. 취득 시점에 따라 월할 계산으로 나눠야 합니다.

업무용과 주거용 구분은 세금에 어떤 차이가 있나요?

→ 업무용은 부가세 환급, 주거용은 면제지만 종부세 대상입니다.

---

법인 오피스텔 취득, 이것만 기억하세요

계약서보다 더 중요한 건 실제 세법 적용 기준입니다.
건물만 감가상각 가능하며, 기준시가 안분은 세무리스크를 줄여주는 절대 기준입니다.

---

2025.05.21 - [*경제 지식*/금융·경제] - 차량 할부도 감가상각 가능한 이유 – 개인사업자 필수 체크

차량 할부도 감가상각 가능한 이유 – 개인사업자 필수 체크