확정일자 부여현황으로 전세사기 피하는 법

다세대주택 확정일자 부여현황을 통해 보증금 우선순위를 확인하는 방법과 주의사항, 조회 절차까지 자세히 설명한 글입니다.

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확정일자가 빠른 순서대로 보증금 보호 우선인가요?

임차인 입장에서는 보증금을 돌려받을 수 있는 권리 순서가 중요합니다.

10년 된 다세대주택이라면, 세입자가 자주 바뀌었을 가능성이 큽니다.

그래서 각 호수별로 확정일자 부여현황을 뽑아보는 것이 필수입니다.

확정일자 부여일은 단순한 행정기록이 아닙니다.

전입신고와 함께 이루어진 확정일자가 바로 보증금 보호의 기준이 됩니다.

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확정일자 질문

다세대주택 확정일자, 어떻게 조회하나요?

조회 방법은 두 가지입니다.
직접 가는 방식과 온라인을 통한 방식이 있습니다.

 

확정일자와 확정일자 부여현황 알아보고 다가구 주택 임차시 주의점 알아봐요

주민센터에서 조회하는 법

• 임대차계약서와 신분증 지참
• 관할 주민센터 방문
• ‘임대차 정보제공 요청서’ 작성
• 조회 기간은 계약서 작성일보다 충분히 넉넉하게 설정

→ 다세대일 경우, 같은 주소에 여러 세대가 있어도
각 호수별로 개별 조회 가능합니다.

인터넷등기소에서 조회하는 법

• http://www.iros.go.kr
• 공동인증서 필수
• 부동산주소 입력 → 확정일자 확인
• 타인 명의의 확정일자는 열람 불가

온라인은 간편하지만 제한이 있어 주민센터 조회가 더 정확할 수 있습니다.

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확정일자 우선순위 원리

임대차기간과 확정일자, 어떤 차이가 있나요?

임대차기간은 계약이 유지되는 시간입니다.
확정일자는 ‘언제부터 보호를 받기 시작했는지’에 대한 기준입니다.

 

예를 들어, 임대차계약서만 작성하고 확정일자를 받지 않았다면
보증금 우선변제권은 없습니다.

 

즉, 확정일자가 계약일보다 늦으면
선순위가 아닌 후순위가 될 수 있다는 점 반드시 주의해야 합니다.

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이런 상황이라면 꼭 확인하세요

1. 전세계약 전, 해당 호수의 확정일자 유무 확인
2. 기존 임차인의 전입일과 확정일자 확인
3. 등기부등본과 함께 임대차정보 확인
4. 확정일자 받은 사람 중 미전입자는 없는지 확인

→ 이 과정은 어렵지 않지만, 무시하면 큰 손해로 이어집니다.
→ 특히 오래된 다세대주택일수록 세입자 교체가 많기 때문에 더 주의가 필요합니다.

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2가지 조회 방법 비교

실전 팁. 이렇게 조회했습니다

직접 주민센터에 방문해서 해당 주소의 확정일자 부여현황을 2015년부터 요청했습니다.
10년간 누가 살았고, 언제 확정일자를 받았는지가 호수별로 명확히 나왔습니다.

 

이 과정을 통해 알게 된 점은,
확정일자와 전입신고가 모두 있어야 보증금 보호가 가능하다는 것입니다.

둘 중 하나라도 빠지면, 후순위로 밀릴 수 있습니다.

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확정일자 부여현황, 많이 하는 질문들

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확정일자만 받아도 보증금 보호되나요?

아닙니다. 전입신고와 함께 있어야 보호됩니다.

계약서만으로 보호받을 수 없나요?

보호받을 수 없습니다. 확정일자와 전입신고 모두 필요합니다.

보증금 반환 우선순위는 무엇으로 결정되나요?

확정일자와 전입신고일 기준으로 판단합니다.

같은 주소에 여러 호수가 있을 경우, 어떻게 확인하나요?

각 호수별로 개별 조회해야 합니다.

선순위 임차인이 있다면 계약해도 되나요?

주의해야 합니다. 보증금 반환 우선순위가 밀릴 수 있습니다.

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실전 체크리스트 4가지

꼭 기억해야 할 핵심 요점

다세대주택 전세계약 전,
확정일자 부여현황은 보증금 반환 우선순위 판단의 핵심 자료입니다.

임대차기간과 상관없이
확정일자가 늦으면 보증금은 후순위로 밀릴 수 있습니다.

따라서 계약 전, 반드시 해당 호수의 확정일자 여부를 확인하시기 바랍니다.

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