서울 집값은 오르는 걸까요, 떨어지는 걸까요? 언론이 말하는 "신고가"의 이면엔 실거래 조작, 거래 절벽, 전세 하락과 같은 숨겨진 현실이 있습니다. 실제 시장 흐름을 숫자와 근거로 확인해야 합니다.
언론은 상승을 말한다. 그런데 왜 체감은 다를까
뉴스에서는 서울 아파트 신고가 얘기가 계속 나옵니다.
하지만 주변 시세는 여전히 조정 중이고 거래도 거의 없습니다.
● 상승은 일부 재건축 단지에 국한
● 고점 대비 20~30% 하락 단지 여전히 다수
● 상승이 아닌 착시
강남 일부 사례를 전체 시장으로 확대해석하고 있는 겁니다.
2025.05.21 - [*경제 지식*/세금·연말정산] - 5억 아파트 공동명의 시 건강보험료와 취득세 비교
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실거래가 신고, 진짜일까
등기도 안 끝난 신고가 계약.
실제로는 나중에 취소되는 사례가 많습니다.
● 계약만 해놓고 시세 띄우기
● 시세 올라가면 유지, 아니면 취소
● 실제 가격 아님에도 "신고가"로 보도
→ 등기 후 가격만 인정하도록 제도 개선 요구 계속 증가 중입니다.
서울 외 지역, 이미 무너지고 있다
서울 집값만 보지 마세요.
● 평택, 광명, 송도 등 공급 과잉 지역
● 신규 입주 아파트에서 마이너스 프리미엄 속출
● 전셋값 하락 → 매매가 하락 압박
이제는 수도권까지 조정이 본격화되고 있습니다.
2025.05.19 - [*경제 지식*/대출·신용등급] - 신생아 특례대출 받고 남은 자금, 리모델링 써도 되는 조건
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전세가 하락, 집값을 무너뜨린다
전세가 하락은 단순한 가격 문제 아닙니다.
● 전세가 무너지면 매매가를 지탱할 수 없음
● 보증기관 보증 한도 축소 중 (SGI, HUG 등)
● 보증금 반환 어려워지면 강제 매도 가능성 ↑
특히 전세대출에 의존한 집주인들이 더 이상 버틸 수 없습니다.
금리 두 배, 부담은 네 배
2~3%대 고정금리 끝. 이젠 변동금리 시대입니다.
● 2020~21년 매수자, 올해부터 금리 전환
● 4~5%대 금리로 상환 부담 두 배 이상
● 경매 건수 ↑, 연체율 ↑
서울 강남, 마포 등에서도 실제 경매로 나온 사례 늘고 있습니다.
2025.05.18 - [*경제 지식*/세금·연말정산] - 상가담보대출 갱신하려다 이자 누락하면 안 되는 이유
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실수요층은 이미 사라졌다
고점에서 잡은 30~40대.
이제는 팔리지도 않고, 버티기도 힘든 시기입니다.
● 월급은 그대로, 이자만 계속 올라
● 아이 키우며 이자 내는 현실
● 투자 아닌 생존의 영역
그동안 상승을 믿었던 사람일수록 더 큰 리스크에 노출됩니다.
언론과 유튜브의 달콤한 말, 위험합니다
“당신도 건물주가 될 수 있다.”
“몇 년 만에 자산 100억 만들었다.”
이런 유혹,
● 알고 보면 90억은 대출
● 건물 공실은 늘고
● 광고 수익이 본업인 사람도 많음
진짜 건물주가 왜 강의하고 홍보할까요?
팔아야 하니까, 안 팔리니까입니다.
2025.05.15 - [*경제 지식*/부동산·전세] - 청약 생애최초 조건, 혼인신고 전 세대분리 가능할까?
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세정부 들어오면 집값 오른다? 오해입니다
정권이 바뀐다고 집값이 오를 거라는 기대.
근거 없는 믿음일 수 있습니다.
● 스트레스 DSR 등 규제는 정권과 무관하게 유지
● IMF, BIS 등 국제기구에서 한국 부동산 과열 경고
● 대출 완화 없이 부양책 효과 제한적
금리 높고 소득 줄고 전세 떨어지는 상황에선, 부양책도 힘을 못 씁니다.
앞으로 더 무서운 건, ‘하락이 시작도 안 됐다는 것’
2021년이 고점이었습니다.
● 2022~2024년은 조정
● 2025년은 금리 전환 본격화 시기
● 공급 물량 폭증
지금의 반등은 진짜가 아니라 기술적 반등, 반짝 상승일 가능성이 높습니다.
2025.05.15 - [*경제 지식*/부동산·전세] - 경매 입찰 전 필수 서류, 주민등록초본부터 도면까지 완벽 가이드
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서울 집값 하락, 자주 묻는 질문들
서울 아파트 신고가 많다는데 왜 하락인가요?
일부 단지에서만 신고가 발생, 대부분은 하락세입니다.
전세가 하락이 왜 무섭나요?
보증금 반환 압박으로 집주인이 매도에 나설 수 있기 때문입니다.
강남 집값은 안전한가요?
경매 물건도 강남에서 속속 나오고 있습니다.
지금 집 사면 오를 수 있지 않나요?
거래량이 적고 상승이 일시적이라 안정적 투자라 보기 어렵습니다.
유튜브 부동산 정보는 믿을 수 없나요?
광고 수익 목적이 많으며, 실제 정보보다 과장된 사례가 많습니다.
지금은 사는 타이밍이 아니다
서울 집값, 일부 단지만 오릅니다.
시장 전체는 하락 중입니다.
● 전세가 하락
● 금리 부담
● 공급 폭탄
● 실수요 이탈
지금은 매수 시점이 아니라 지켜볼 시점입니다.
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